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住宅ローンの返済ができなくなった場合マイホームは競売にかけられる

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住宅ローンは人生の中で最も大きな借金になることが多いです。長期返済になるのが普通で、金利はかなり低いものの、借入金額が大きいこと、返済期間が長いこともあって利息総額はかなりの金額になってきます。もしも住宅ローンの返済ができない状態になってしまうとマイホームは「競売」に掛けられることになります。ここでは不動産競売について紹介していきます。

競売とは?
競売は銀行をはじめとした金融機関から住宅ローンを受けていて、借金が返済されなくなったときに行われる法的なものです。住宅ローンの場合だとマイホームが担保として取り扱われています。ですので、返済できていないとマイホームは金融機関側が好きに取り扱えるようになってしまいます。そこで利用されているのが「競売」です。競売は金融機関が裁判所に申し立てするところから始まります。申し立てが認められた場合、裁判所が強制的に売却し、その金額を返済に充てる、という流れです。実際に競売を行うのは国の裁判官、書記官、執行官の手によります。

返済ができない、と認められて競売に掛けるか否か、についてはマイホームの所有者の意思は全く関係ありません。あくまでもお金を貸した債権者と抵当権者の申し立てが通れば、競売が始まってしまいます。

競売物件の価値については裁判所に委託された不動産鑑定士が決めていきます。ここで決定されるのは「最低売却価格」というもので、競売にかけられることを前提として鑑定しているため一般的な住宅の市場価格よりもかなり低めに見積もりが取られてしまいます。場合によっては相場の半分くらいの値段しかつかないことも。もちろん、高く競売にかけてもらわないと借金の返済額が多く残ってしまうことになります。

例えば最低売却価格が1000万円になり競売がスタートしたとします。Aさんが1200万円で入札、Bさんが1250万円で入札、再びAさんが1500万円で入札して無事に落札。この場合だと競売で1500万円で売られたことになります。

競売後はどうなる?

住宅ローンの返済が上手くいかず、マイホームを競売にかけられた後はどうなるのでしょうか。もちろん、競売にかけられた時点でマイホームはすでに他人のものとなっているため家から出なくてはなりません。つまり新しい住居を探す必要があります。また、競売にかけられた値段にもよりますが多くの場合は借金の返済が続くことになります。決められた日に決められた金額を振り込まなくてはならないため、競売でマイホームを手放したにもかかわらず住宅ローンは続いているような状態になります。

そうなってしまうと何のメリットも残らないため、競売にかけられてしまう前に「任意売却」を選択してマイホームを処分し、残りの住宅ローンをコツコツと返済していく方が合理的だともいわれています。

競売にかかったマイホームを取り戻すこともできる?

可能性としては薄いのですが、競売にかけられたマイホームを取り戻すこともできます。というのも、競売にかかったマイホームは本人、連帯債務者といった「当事者以外」なら競売に参加できるからです。ですので、例えば配偶者の実家や親しい友人にお願いして競売の落札を勝ち取ってもらえれば取り戻せる可能性が出てくる、というわけです。しかし、どれくらいの金額になるか分かりませんし、誰がどれくらいの金額を入札してくるかはその時々によって全く異なります。また、仮に上手くいったとしても金融機関側が非協力的なことがあるため結果的により苦しい立場になってしまう可能性も出てきます。

これらのことから、競売される前に任意売却を検討してベストな方法を模索することが大切です。

住宅ローンの返済が難しいときは任意売却も視野に入れて

住宅ローンを返済するのが難しくなった場合、多くは競売にかけられることになります。しかし競売の値段は市場価格の5割から7割程度に設定されることが多く、入札数にもよりますがあまり良い値段は期待することができません。そこで競売に出すのではなく「任意売却」を利用する手もあります。ここでは任意売却について紹介していきます。

任意売却とは?

任意売却は債務者(借金をしている人)と債権者(銀行など住宅ローンを提供している機関)の間に仲介者を挟むことによって両者が納得のいく値段に設定してマイホームを売却する方法です。先述した通り競売にかけた場合は市場価格よりも随分と低い値段になってしまうことがほとんどです。

しかし任意売却の場合は比較的市場価格に近い値段で売却することができるようになるためメリットが大きいと言えるでしょう。例えば市場相場では2000万円の家だとしても競売にかけられると1000万円程度や良くても1500万円が限界です。しかし任意整理の場合市場価格と近い値段で売却できることが多いので1800万円から2000万円、場合によっては市場価格よりも高い値段で売却できるかもしれません。

任意売却は次のような方達におすすめです。

  • 住宅ローン返済のメドが立たない
  • すでに住宅ローンの滞納が起こっている
  • ボーナスが支給されなくなった
  • 裁判所からの差し押さえ通知が届いた
  • 競売が申し立てられた
  • 会社の倒産やリストラなどで収入が無くなった

こんな時には返済が難しくなるためほぼ無条件で競売にかけられてしまいます。1度競売の申し立てが認められてしまうと家から出なくてはなりませんし、新しく住む場所を探す必要があります。また、競売で売れたお金は住宅ローンにそのままそっくり渡すことになるため手元にお金は全く残りません。それどころか残った住宅ローンの返済は今後も続いていきます。

任意売却のメリット

任意売却を利用すれば市場価格に近い値段でマイホームを売却できるため住宅ローンの返済により多くの金額を当てられ、早く完済できるようになります。

また、様々な交渉や手続きを任意売却ご依頼した業者が仕切ってくれるため精神的・肉体的に楽な部分も大きなメリットだといえます。交渉の窓口については依頼した業者が全て行ってくれます。引越し代や立ち退き料などの交渉についてはもちろん、債務者にとって少しでも有利になるよう色々な働きかけをしてくれます。

ただしいくつかのデメリットも存在しています。まずひとつは手間がかかること。不動産の契約では弁護士や司法書士による本人確認が必要になります。また、連帯保証人、連帯債務者も出席しなくてはならないためそれぞれに都合をつけてもらわなくてはなりません。また、任意売却の場合近所の人たちにバレる可能性が高いです。そのため、同じ地域に住み続ける場合はそのリスクは覚悟しておく必要があります。

任意売却の事例

55歳になったAさんは不景気の煽りを受けてボーナスカット、減給を受けてしまい、住宅ローンの返済が厳しくなってしまいました。年齢的にも転職が難しく、このままでは長年住んでいる愛着のある家を競売に出さなくてはならない状況です。月々15万円のローン返済は厳しく、残りの2000万円の住宅ローンを任意売却で支払うことを決意。結果的に1400万円で売却することができ、残り600万円を月々3万円の返済で支払っていく、という形で落ち着きました。任意売却後は夫婦で家賃6万円の2LDK賃貸マンションで生活しています。

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